Spanien und Portugal haben sich zu zwei der dynamischsten Immobilienmärkte Europas entwickelt, und die Regulierungsbehörden beiderseits der Iberischen Grenze wollen nicht länger tatenlos zusehen. Laut einem Bericht von ReutersDie Behörden in Madrid und Lissabon verstärken die Kontrollen ihrer überhitzten Wohnungsmärkte und führen neue Aufsichtsmaßnahmen ein, die darauf abzielen, ausländische KäuferSpekulative Investoren und Betreiber von Kurzzeitvermietungen sind betroffen. Dieser Schritt spiegelt den wachsenden politischen Druck wider, da sich Einheimische in Städten wie Madrid, Barcelona, Lissabon und Porto zunehmend ihre eigenen Viertel nicht mehr leisten können.
Die Intervention markiert einen Wendepunkt für zwei Volkswirtschaften, die das vergangene Jahrzehnt aktiv um ausländisches Kapital geworben haben – durch großzügige Visaprogramme und günstige Steuerregelungen. Angesichts zweistelliger Wachstumsraten der Immobilienpreise in einigen Regionen und deutlich stärker steigender Mieten als die Löhne, rudern beide Regierungen nun zurück. Dieser Artikel erläutert die Gründe für die anhaltenden Wohnkostenexplosionen auf der Iberischen Halbinsel, die neuen Regelungen und die möglichen Folgen einer strengeren Aufsicht für Hausbesitzer, Mieter und Investoren in den kommenden Jahren.
Warum die Immobilienpreise auf der Iberischen Halbinsel immer weiter steigen
Die Gründe für den Immobilienboom auf der Iberischen Halbinsel sind einfach: Die Nachfrage hat das Angebot deutlich überstiegen. Spaniens Wohnungspreise verzeichneten einige der stärksten Zuwächse in der Eurozone; die nationalen Indizes meldeten in den letzten Quartalen jährliche Steigerungen von über 10 Prozent, wie Daten von [Name der Quelle einfügen] belegen. Spaniens Nationales Statistikinstitut (INE)Portugal hat eine ähnliche Entwicklung durchgemacht, wobei Lissabon und Porto beständig zu den europäischen Hauptstadtmärkten mit dem schnellsten Wertzuwachs zählen. Mehrere Faktoren wirken dabei gleichzeitig:
- Starke ausländische Nachfrage von Käufern in den Vereinigten Staaten, Lateinamerika und Nordeuropa, die einen Lebensstilwechsel oder Anlagerenditen anstreben.
- Chronischer Mangel an neuen Wohnungenwobei das Bauniveau immer noch deutlich unter dem Niveau vor der Finanzkrise 2008 liegt.
- Tourismusbedingte Umwandlung von Langzeitmietobjekten in Kurzzeit-Ferienwohnungen auf Plattformen umgewandelt, die jährlich Millionen von Besuchern bedienen.
- Sinkende Zinsen in der gesamten Eurozone, die die Hypothekenvergabe wiederbelebt und gleichzeitig mehr Käufer auf den Markt gebracht haben.
Die sozialen Folgen sind gravierend. In beiden Ländern sind die durchschnittlichen Mieten in den Großstädten deutlich schneller gestiegen als die Gehälter, und jüngere Bewohner verschieben den Hauskauf oder verlassen die Stadtzentren ganz. In spanischen Städten kam es zu großflächigen Wohnungsprotesten, während in Portugal ebenfalls Demonstrationen stattfanden, die ein Eingreifen der Regierung forderten. Forschungsergebnisse aus dem OECD hat wiederholt darauf hingewiesen, dass beide Länder mit akuten Problemen konfrontiert sind. Erschwinglichkeit von Wohnraum Herausforderungen, die den politischen Entscheidungsträgern kaum eine andere Wahl lassen, als aggressiver vorzugehen als in der Vergangenheit.
Neue Regeln sollen Spaniens überhitzten Markt abkühlen
Die spanische Regierung unter Ministerpräsident Pedro Sánchez hat ihre Ankündigungen in konkrete Maßnahmen umgesetzt. Nachdem Madrid im April 2025 das Programm für das sogenannte „Goldene Visum“ abgeschafft hatte, das Nicht-EU-Bürgern beim Kauf von Immobilien im Wert von mindestens 500,000 Euro eine Aufenthaltsgenehmigung gewährte, hat die Stadt die Kontrollen weiter verschärft. Zu den aufsehenerregendsten Vorschlägen zählt eine Steuer von bis zu 100 Prozent auf Immobilienkäufe durch Nicht-EU-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien. Diese Maßnahme soll rein spekulative Käufe von Personen verhindern, die weder in Spanien leben noch arbeiten. Die Behörden verstärken zudem die Kontrollen großer institutioneller Vermieter und gehen verstärkt gegen illegale Ferienwohnungen vor. Barcelona hat sich bereits verpflichtet, seine rund 10,000 lizenzierten Kurzzeitvermietungen bis 2028 schrittweise abzuschaffen.
Auch die Finanzaufsichtsbehörden leisten ihren Beitrag. Bank von Spanien vorlegen Spanien hat die Überwachung der Standards für Hypothekenkredite und der Verschuldung privater Haushalte verstärkt, aus Sorge vor einer kreditfinanzierten Blase, die an den Crash nach 2008 erinnert, der die spanische Wirtschaft schwer getroffen hat. Zu den wichtigsten Elementen der spanischen Straffungsagenda gehören:
- Abschaffung des Aufenthaltsrechts durch Investitionen im Rahmen des Goldenen Visums
- Vorgeschlagene Strafsteuer auf Immobilienkäufe von Gebietsfremden außerhalb der EU
- Obergrenzen und Registrierungspflichten für kurzfristige Ferienvermietungen
- Mietpreisbindungszonen in ausgewiesenen „belasteten“ Wohnungsmärkten gemäß dem Wohnungsgesetz von 2023
- Erhöhte Investitionsziele für den öffentlichen Wohnungsbau sollen das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ausweiten
Portugal verschärft die Kontrollen ausländischer Immobilienkäufer
Portugals Weg verlief parallel zu dem Spaniens, wenn auch mit einer ganz eigenen Note. Die Regierung in Lissabon beendete im Oktober 2023 im Rahmen des Gesetzespakets „Mais Habitação“ (Mehr Wohnraum) die Immobilienroute ihres bekannten Golden-Visa-Programms, nachdem das Programm Milliarden von Euro in Luxusimmobilien gelenkt und weithin für die Preisexplosion in der Hauptstadt verantwortlich gemacht worden war. Unter Premierminister Luís Montenegro gehen die Behörden nun noch einen Schritt weiter: Sie verstärken die Kontrollen ausländischer Immobilientransaktionen, verschärfen die Geldwäscheprüfung bei hochpreisigen Käufen und überprüfen die steuerliche Behandlung von Personen ohne gewöhnlichen Aufenthalt, deren günstige Regelung Portugal einst zu einem Magneten für wohlhabende Rentner und Remote-Arbeiter gemacht hatte.
Die portugiesische Zentralbank (Banco de Portugal) hat gleichzeitig ihre Aufsicht über Hypothekenkredite verschärft und strengere Richtlinien für Beleihungswert und Schuldendienstquote eingeführt. Im Vordergrund steht nicht nur die Bezahlbarkeit, sondern auch die Finanzstabilität: Der Anteil variabel verzinster Hypothekenkredite ist in Portugal weiterhin hoch, wodurch Kreditnehmer anfällig für Zinsschwankungen sind. Im Folgenden werden die Ansätze der beiden Länder verglichen:
| Messen | Spanien | Portugal |
|---|---|---|
| Golden-Visa-Status | Abgeschafft im April 2025 | Die Immobilienroute endete im Oktober 2023 |
| Beschränkungen für ausländische Käufer | Vorgeschlagene Steuer von bis zu 100 % für Nicht-EU-Bürger mit Wohnsitz außerhalb der EU | Verbesserte Transaktionsprüfungen und Geldwäschebekämpfung |
| Kurzzeitmieten | Obergrenzen auf Stadtebene, Barcelona steigt bis 2028 aus | Neue Lizenzen in Hochdruckzonen eingefroren |
| Mietregulierung | Mietobergrenzen in Problemgebieten gemäß dem Wohnungsgesetz von 2023 | Mietzuschüsse und Erhöhungsgrenzen |
| Maßnahmen der Zentralbank | Strengere Aufsicht über Hypothekenkredite | Strengere Beleihungswertrichtlinien |
Was strengere Kontrollen für Hausbesitzer in Zukunft bedeuten
Für bestehende Hausbesitzer hat eine strengere Regulierung Vor- und Nachteile. Einerseits könnten Maßnahmen, die die spekulative Nachfrage dämpfen, das Preiswachstum verlangsamen, was für all jene relevant ist, die ihr Eigenheim als Altersvorsorge nutzen. Andererseits erwarten die meisten Analysten keinen direkten Preisverfall. Der Angebotsmangel ist so gravierend – allein in Spanien fehlen schätzungsweise Hunderttausende Wohnungen –, dass selbst aggressive Maßnahmen zur Nachfragesteuerung kaum eine Korrektur auslösen dürften. Vielmehr ist mit einer allmählichen Abkühlung zu rechnen: langsameres Preiswachstum, längere Verkaufszeiten im Luxussegment, das auf ausländisches Kapital angewiesen ist, und stabilere Bedingungen auf den regulären Wohnimmobilienmärkten.
Für potenzielle Käufer und Investoren ist die Botschaft eindeutig: Die Anforderungen an die Sorgfaltsprüfung steigen, die Transaktionskosten für Nichtansässige können stark ansteigen, und die Ära reibungsloser ausländischer Investitionen in iberische Immobilien neigt sich dem Ende zu. Praktische Schlussfolgerungen:
- Nicht-EU-Käufer Sie sollten für mögliche neue Steuern und längere Kontrollen vorsorgen.
- Vermieter Betreiber von Kurzzeitvermietungen sehen sich mit verstärkten Lizenzierungsmaßnahmen und möglichen Auslaufregelungen konfrontiert.
- Erstmalige Käufer aus der Region könnten von erweiterten öffentlichen Wohnungsbauprogrammen und Mietpreisbremsen profitieren.
- Verkäufer von Premium-Immobilien Sie sollten mit einem kleineren Pool internationaler Bieter rechnen.
Zusamenfassend
Spanien und Portugal schreiben nach Jahren ungebremsten Preisanstiegs die Spielregeln ihrer Immobilienmärkte neu. Von der Abschaffung des sogenannten „Goldenen Visums“ und geplanten Strafsteuern für Käufer von Nicht-EU-Ländern in Spanien bis hin zu verschärften Transaktionskontrollen und Mietbeschränkungen in Portugal ist die Richtung eindeutig: Beide Regierungen priorisieren nun bezahlbaren Wohnraum für ihre Einwohner gegenüber der Anwerbung ausländischen Immobilienkapitals. Die Zentralbanken in Madrid und Lissabon verstärken diese Bemühungen durch eine strengere Hypothekenaufsicht, um eine Wiederholung der Kreditexzesse der 2000er-Jahre zu vermeiden.
Ob diese Maßnahmen Erfolg haben, hängt maßgeblich von der Angebotsseite ab. Nachfragebeschränkungen können den Markt zwar beruhigen, doch nur der kontinuierliche Bau von bezahlbarem Wohnraum wird den strukturellen Mangel, der die Krise verursacht, beheben. Vorerst können Hausbesitzer mit einem ruhigeren, aber weiterhin robusten Markt rechnen, Investoren sehen sich einem stärker regulierten Umfeld gegenüber, und Mieter können endlich mit einer gewissen Entlastung rechnen. Der Immobilienboom auf der Iberischen Halbinsel ist noch nicht vorbei, aber seine wildeste Phase neigt sich möglicherweise dem Ende zu.
FAQ
Warum nehmen Spanien und Portugal ihre Immobilienmärkte verstärkt unter die Lupe?
In beiden Ländern ist das Preiswachstum zweistellig und hat das Lohnwachstum übertroffen, was zu Protesten und politischem Druck geführt hat. Die Regulierungsbehörden wollen Spekulationen eindämmen, die Finanzstabilität schützen und die Wohnkosten für die Bevölkerung senken.
Können Nicht-EU-Bürger weiterhin Immobilien in Spanien erwerben?
Ja, aber die Bedingungen verschärfen sich. Spanien hat eine Steuer von bis zu 100 Prozent auf Einkäufe von Nicht-EU-Bürgern vorgeschlagen, und die Möglichkeit, über das Goldene Visum eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, wurde im April 2025 abgeschafft.
Hat Portugal sein Golden-Visa-Programm vollständig eingestellt?
Nein. Portugal hat die Möglichkeit von Immobilieninvestitionen im Oktober 2023 abgeschafft, das Visum existiert aber weiterhin für andere Investitionskategorien wie Fonds, Forschung und Schaffung von Arbeitsplätzen.
Werden die Immobilienpreise in Spanien und Portugal aufgrund dieser Regeln sinken?
Die meisten Analysten erwarten eher ein langsameres Preiswachstum als einen kompletten Preisrückgang, da der akute Wohnungsmangel die Werte auf beiden Märkten weiterhin stützt.
Wie wirken sich die verstärkten Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen auf Vermieter aus?
Städte wie Barcelona planen, die Lizenzen für Touristenappartements bis 2028 vollständig abzuschaffen, während Portugal die Vergabe neuer Lizenzen in stark frequentierten Gebieten eingefroren hat, was viele Vermieter dazu veranlasst, wieder auf Langzeitvermietungen umzusteigen.
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